Jak probíhá prodej nemovitosti krok za krokem?

Prodat nemovitost dnes dokáže prakticky každý. Prodat ji dobře, bezpečně a za nejlepší možnou cenu už je něco jiného.

Za úspěšným prodejem není jen inzerát na realitním portálu. Je to celý proces, ve kterém na sebe musí správně navazovat stanovení ceny, příprava nemovitosti, profesionální prezentace, marketing, práce se zájemci, vyjednávání, právní servis, úschova kupní ceny, katastr i samotné předání.

V realitách se pohybujeme od roku 2011 a za tu dobu jsme byli u více než tisícovky realitních obchodů. Víme proto, že právě dobře nastavený postup často rozhoduje nejen o rychlosti prodeje, ale především o jeho výsledku.

1. Začínáme osobní schůzkou

Každá nemovitost i každý prodejní příběh jsou jiné.

Nejdříve proto potřebujeme vědět, co prodáváme, proč se nemovitost prodává a co od prodeje očekává její majitel.

Jiný postup zvolíme u prázdného investičního bytu, jiný u rodinného domu, ve kterém majitel stále bydlí, a jiný v situaci, kdy na prodej bezprostředně navazuje koupě další nemovitosti.

Na začátku řešíme také termíny, financování, případnou hypotéku na prodávané nemovitosti, nájemní vztahy nebo další okolnosti, které mohou celý obchod ovlivnit.

2. Prověříme nemovitost a dokumentaci

Ještě před spuštěním prodeje chceme vědět, co přesně prodáváme a zda někde nečeká problém.

Kontrolujeme list vlastnictví, zástavní práva, věcná břemena, případná omezení, nabývací titul a další dokumentaci podle typu nemovitosti.

U bytů nás zajímá také SVJ nebo družstvo, náklady na bydlení, případné úvěry domu a plánované investice.

U rodinných domů řešíme mimo jiné stavební dokumentaci, skutečný stav stavby, pozemky, přístup, sítě nebo například vedlejší stavby.

Problém, který objevíme před zahájením prodeje, můžeme řešit. Problém, který se objeví až ve chvíli, kdy máme kupujícího a podepisujeme smlouvy, už může celý obchod výrazně zkomplikovat.

3. Stanovíme správnou prodejní cenu

Cena je jeden z nejdůležitějších bodů celého prodeje.

A zároveň jedna z oblastí, kde se dělá nejvíce chyb.

Nestačí se podívat, za kolik nabízí podobný byt soused. Nabídková cena totiž není totéž co skutečná prodejní cena.

Při ocenění pracujeme s reálnými prodeji, aktuální konkurencí, lokalitou, technickým stavem, dispozicí, patrem, výtahem, balkonem, parkováním, velikostí pozemku a celou řadou dalších parametrů.

Důležitá je ale také naše zkušenost s konkrétním místním trhem.

Příliš nízká cena může majitele připravit o statisíce. Příliš vysoká zase odradí zájemce a z nové atraktivní nabídky se postupně stává nemovitost, kterou lidé na portálech vídají několik měsíců.

Správná cena není náhoda. Je to součást prodejní strategie.

4. Připravíme nemovitost tak, aby zaujala

První dojem se už podruhé udělat nedá.

Proto před focením řešíme úklid, uspořádání prostoru, odstranění rušivých věcí, drobné úpravy a podle potřeby také homestaging.

Někdy stačí několik detailů. Jindy prostor částečně přestavíme nebo doplníme tak, aby na fotografiích i při prohlídce ukázal svůj skutečný potenciál.

Nejde o zakrývání reality.

Naším cílem je představit nemovitost v její nejlepší možné podobě.

5. Vytvoříme profesionální prezentaci

Fotografie jsou základ. U nás ale prezentace většinou nekončí fotografiemi.

Podle typu nemovitosti využíváme:

• profesionální fotografie,
• video a moderní videoprohlídky,
• záběry z dronu,
• 3D virtuální prohlídku,
• půdorysy,
• homestaging,
• vlastní webovou prezentaci nemovitosti,
• kvalitně napsaný prodejní text.

Kupující si dnes vytváří první názor během několika sekund.

A právě prezentace rozhoduje, jestli nabídku přeskočí, nebo si řekne:

„Tuhle nemovitost chci vidět.“

6. Nestačí inzerovat. Nemovitost musíme dostat mezi lidi.

Kvalitní prezentace bez kvalitního marketingu je jen polovina práce.

Nemovitosti proto prezentujeme na hlavních realitních portálech, našich webech, sociálních sítích a využíváme také vlastní databázi zájemců.

Podle konkrétní nabídky zapojujeme placenou propagaci, videoobsah a další formy online marketingu.

Cíl je jednoduchý:

Dostat nabídku k co největšímu počtu relevantních zájemců.

Protože čím více skutečných zájemců o nemovitosti ví, tím silnější pozici máme při prodeji a vyjednávání o ceně.

7. Komunikujeme se zájemci a organizujeme prohlídky

Telefon zazvoní. Přijde e-mail. Zájemce chce prohlídku.

Tady práce makléře rozhodně nekončí – spíše začíná.

Se zájemci komunikujeme, zjišťujeme jejich situaci, odpovídáme na dotazy a organizujeme prohlídky tak, aby měl majitel s prodejem minimum starostí.

Na prohlídce poskytujeme informace o nemovitosti, nákladech, technickém stavu, lokalitě i podmínkách prodeje.

A následně pracujeme se zpětnou vazbou.

8. Vyjednáváme

Dobrý makléř není jen člověk, který odemyká dveře.

Jednou z jeho nejdůležitějších rolí je vyjednávání.

Pokud máme více zájemců, pracujeme s nabídkami tak, abychom pro majitele dosáhli co nejlepšího výsledku.

Ne vždy přitom rozhoduje pouze nejvyšší nabídnutá částka.

Důležité je také financování kupujícího, rychlost obchodu, požadovaný termín předání nebo případné další podmínky.

Nejlepší nabídka je ta, která přinese majiteli nejlepší kombinaci ceny, jistoty a podmínek.

9. Prověříme financování kupujícího

Máme kupujícího. Skvělé.

Teď potřebujeme vědět, zda je skutečně schopný nemovitost zaplatit.

Pokud kupující financuje prostřednictvím hypotéky, koordinujeme celý proces s bankou a hypotečním specialistou. Pokud je naopak hypotéka na prodávané nemovitosti, zajistíme její správné doplacení a následný výmaz zástavního práva.

Cílem je, aby byly jednotlivé kroky nastavené správně a obchod se kvůli financování zbytečně nezastavil.

10. Rezervace a příprava smluv

Po dohodě podmínek přichází rezervace nemovitosti.

V rezervační smlouvě musí být jasně stanoveno zejména:

co se prodává, za jakou cenu, jakým způsobem bude koupě financována, jaké jsou termíny a za jakých podmínek obchod proběhne.

Následně přichází příprava kupní smlouvy, smlouvy o úschově a dalších potřebných dokumentů.

Smlouvy z internetu u nás rozhodně nepoužíváme.

11. Bezpečná úschova kupní ceny

Při prodeji nemovitosti se často převádějí milionové částky. Bezpečnost proto musí být absolutní prioritou.

Kupní cenu řešíme prostřednictvím advokátní úschovy nebo podle dohody smluvní stran u notáře nebo v bance.

Princip je jednoduchý.

Kupující má jistotu, že prodávající dostane peníze až po splnění sjednaných podmínek.

Prodávající má naopak jistotu, že peníze určené na koupi jeho nemovitosti jsou bezpečně složené nebo je jejich úhrada zajištěna.

Žádné zbytečné riziko. Jasná pravidla pro obě strany.

12. Katastr nemovitostí

Po splnění podmínek přichází převod vlastnického práva.

Zajistíme přípravu a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a celý proces sledujeme až do úspěšného dokončení.

Po povolení vkladu a splnění podmínek úschovy jsou peníze vyplaceny prodávajícímu.

Tím ale naše práce ještě nekončí.

13. Předáme nemovitost novému majiteli

Domluvíme termín předání a připravíme předávací protokol.

Zapíšeme stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů, předáme klíče, dokumentaci a další vybavení.

Součástí našeho servisu je také pomoc s přepisem energií, aby ani poslední část obchodu nezůstala pouze na prodávajícím a kupujícím.

A teprve potom můžeme říct:

Máme prodáno.

Dobrý prodej není jen o inzerátu

Za kvalitně prodanou nemovitostí jsou desítky jednotlivých kroků, které zájemce často vůbec nevidí.

Správné ocenění. Příprava. Profesionální fotografie. Video. Marketing. Prohlídky. Vyjednávání. Financování. Smlouvy. Úschova. Katastr. Předání.

Když všechno funguje tak, jak má, výsledkem není jen prodaná nemovitost.

Výsledkem je dobrá cena, bezpečný obchod a minimum starostí pro majitele.

A přesně tak děláme reality my.

DĚLÁME REALITY SRDCEM.

Přemýšlíte o prodeji bytu, domu, pozemku nebo jiné nemovitosti v Moravskoslezském kraji? Ozvěte se nám. Rádi se s Vámi potkáme, nemovitost oceníme a navrhneme konkrétní strategii jejího prodeje.